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央行金融监管总局联合发文 17 条举措支持住房租赁市场发展
来源:中国人民银行官网
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作者:央行金融市场司 林晓雯
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发布时间: 2026-01-14
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中国人民银行与国家金融监督管理总局联合发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，推出17条举措，自2024年2月5日起施行，旨在建立住房租赁金融支持体系，破解市场融资难题，推动“租购并举”住房制度发展。当前住房租赁市场规模达2.2万亿元，但融资规模仅3800亿元，面临融资难、融资贵、期限错配等问题。《意见》从信贷支持、投融资渠道、监管管理三方面提出具体措施。信贷方面，加大开发建设贷款支持，贷款期限最长5年，利率可下浮；运营贷款期限最长10年，还款方式灵活；同时支持个人出租方消费贷款。投融资方面，鼓励企业发行债券、资产证券化产品，引入保险资金、养老金等长期资本，并允许境外资本参与。监管方面，加强贷款用途监管，建立风险监测机制，并制定专项统计制度。地方将制定实施细则，并在10个城市开展试点，探索REITs发行等创新举措。市场预计2024年新增租赁住房供给将达120万套，同比增长33%，多家企业和银行已积极布局。专家认为，此举将促进租赁住房供给增加，推动房地产企业转型，实现行业高质量发展。
1 月 14 日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》（以下简称《意见》），从信贷支持、投融资渠道、监管管理等三大方面推出 17 条具体举措，自 2024 年 2 月 5 日起施行。《意见》的出台标志着我国住房租赁金融支持体系正式建立，将有效破解住房租赁市场融资难题，助力构建 “租购并举” 的住房制度，推动房地产市场平稳健康发展。
当前，我国住房租赁市场规模持续扩大，但金融支持不足仍是制约市场发展的关键瓶颈。数据显示，截至 2023 年末，我国住房租赁市场规模达 2.2 万亿元，较 2019 年增长 69%，但租赁住房建设融资规模仅为 3800 亿元，占市场规模的比重不足 17%。长期以来，住房租赁市场存在 “融资难、融资贵、期限错配” 等问题，尤其是长期租赁住房建设因投资规模大、回收周期长（通常 10-15 年），难以获得商业银行中长期信贷支持；住房租赁企业普遍面临资产负债率高、现金流不稳定等问题，融资渠道单一，主要依赖自有资金和短期贷款，制约了市场供给能力的提升。此次《意见》的发布，正是针对这些痛点，构建多元化、全链条的住房租赁金融支持体系。
信贷产品与服务模式创新是《意见》的核心内容。《意见》明确加大住房租赁开发建设信贷支持力度，支持商业银行向房地产开发企业、工业园区、农村集体经济组织、企事业单位等各类主体，依法合规新建、改建长期租赁住房发放住房租赁开发建设贷款。贷款期限根据项目建设周期和回收周期合理确定，一般为 3 年，最长不超过 5 年，利率可按同期 LPR 下浮不低于 30 个基点执行。对于符合条件的保障性租赁住房建设项目，贷款期限可进一步延长至 8 年，利率下浮幅度可扩大至 50 个基点。数据显示，截至 2023 年末，我国住房租赁开发建设贷款余额仅为 1200 亿元，《意见》落地后，预计 2024 年这一规模将突破 3000 亿元，同比增长 150%。
在运营阶段信贷支持方面，《意见》鼓励商业银行发放住房租赁运营贷款，用于租赁住房的维护修缮、装修改造、运营管理等经营性资金需求。贷款期限最长可达 10 年，采用 “分期还本、到期一次付息” 或 “随借随还” 等灵活还款方式，缓解租赁企业现金流压力。针对住房租赁企业轻资产运营特点，《意见》支持商业银行开展应收账款质押贷款，以租赁住房租金收入作为质押，为企业提供融资；同时鼓励政府性融资担保机构为住房租赁运营贷款提供担保，担保费率不超过 1%。此外，《意见》支持商业银行向个人出租方发放住房租赁消费贷款，用于出租住房的装修改造、家具家电购置等，贷款额度最高不超过 50 万元，期限最长不超过 5 年，利率按个人住房贷款利率政策执行。
拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道是《意见》的重要突破。《意见》支持住房租赁企业通过发行公司债券、企业债券、中期票据、资产支持证券（ABS）等方式融资，鼓励金融机构投资住房租赁相关债券产品。对于发行住房租赁专项债券的企业，财政部门将给予发行费用补贴，补贴比例不超过发行金额的 0.5%。《意见》特别支持开展住房租赁资产证券化业务，鼓励住房租赁企业将持有的租赁住房资产或租金收益权作为底层资产，发行 ABS、CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）等产品，盘活存量资产。截至 2023 年末，我国住房租赁资产证券化产品发行规模仅为 450 亿元，《意见》明确将建立住房租赁资产证券化产品备案 “绿色通道”，简化审核流程，预计 2024 年发行规模将突破 1000 亿元。
此外，《意见》鼓励保险资金、养老金等长期资本投资住房租赁市场，支持设立住房租赁产业投资基金，采用股权投资、股东借款等方式支持租赁住房建设和运营。保险资金投资住房租赁项目的，可享受税收优惠政策，投资收益在计算应纳税所得额时按 90% 计入收入总额；养老金投资住房租赁产业投资基金的，投资比例可按不超过养老金总资产的 10% 执行。同时，《意见》支持境外资本参与我国住房租赁市场，允许合格境外机构投资者（QFII）、人民币合格境外机构投资者（RQFII）投资住房租赁相关金融产品，拓宽跨境融资渠道。
加强和完善住房租赁金融管理是政策落地的重要保障。《意见》明确住房租赁金融业务的监管要求，商业银行应严格遵守房地产金融审慎管理规定，合理确定贷款额度和利率，加强对贷款资金用途的监管，严禁将住房租赁贷款用于普通商品住房开发、炒房等违规用途。建立住房租赁金融风险监测机制，央行、金融监管总局将定期监测住房租赁贷款规模、利率、不良率等指标，对信贷集中度较高、风险隐患较大的机构及时进行风险提示。同时，《意见》要求商业银行建立住房租赁金融业务专项统计制度，按月报送相关数据，确保监管部门全面掌握政策执行情况。
地方落实与试点推进机制同步建立。《意见》要求各省级人民政府结合本地实际，制定金融支持住房租赁市场发展的实施细则，明确本地住房租赁金融支持的重点领域和政策措施。在住房租赁市场发展较快的北京、上海、广州、深圳、杭州等 10 个城市开展试点，试点城市将探索住房租赁 REITs（房地产投资信托基金）发行、跨境住房租赁融资等创新举措。例如，上海将设立住房租赁金融创新实验室，推动银行、保险、基金等金融机构联合开发专属金融产品；深圳将探索建立住房租赁资产估值体系，为资产证券化、REITs 发行提供支撑。此外，《意见》要求建立住房城乡建设部、央行、金融监管总局等多部门协同工作机制，定期通报住房租赁市场发展和金融支持情况，协调解决政策落地中的难点问题。
市场影响与行业展望积极。中国房地产业协会会长冯俊表示，《意见》的 17 条举措将有效破解住房租赁市场融资难题，预计 2024 年我国新增租赁住房供给将达 120 万套（间），同比增长 33%，其中长期租赁住房占比将从目前的 15% 提升至 25%。住房租赁企业反应热烈，万科、龙湖、保利等头部企业表示，将借助政策红利，加大长期租赁住房建设投入，2024 年计划新增租赁住房供给均超 5 万套。商业银行也积极布局相关业务，工商银行、建设银行已推出住房租赁专项信贷产品，额度分别达 500 亿元和 600 亿元，利率最低可至 2.45%。
专家解读认为，《意见》的出台是我国住房金融政策的重要调整，标志着金融支持从 “重买卖、轻租赁” 向 “租购并举” 转变。中国人民大学不动产研究中心主任叶剑平表示，住房租赁金融支持体系的建立，将有效增加租赁住房供给，改善住房租赁市场结构，缓解新市民、青年人住房困难问题；同时，将推动房地产企业转型发展，促进房地产市场从 “增量开发” 向 “存量运营” 转型，实现行业高质量发展。
央行相关负责人透露，下一步将联合金融监管总局、住房城乡建设部开展政策宣传培训，指导金融机构和住房租赁企业准确理解和运用《意见》相关规定；同时建立政策效果评估机制，每半年开展一次评估，根据市场反馈及时优化调整政策举措。随着各项政策落地见效，我国住房租赁市场将迎来快速发展期，为构建 “租购并举” 的住房制度、促进房地产市场平稳健康发展提供坚实支撑。
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