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中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于优化商业用房金融服务的通知》
来源:中国证券报 | 作者:中国证券报记者 张琼斯 | 发布时间: 2026-01-18 | 14 次浏览 | 🔊 点击朗读正文 ❚❚ ▶ | 分享到:
中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于优化商业用房金融服务的通知》，明确将商业用房购房贷款最低首付比例下调至 30%，较此前最低 40% 的标准大幅下降 10 个百分点，同时优化商业用房贷款利率定价机制、拓宽融资渠道，形成 “首付比例下调 + 利率优化 + 多元融资” 的组合支持体系，标志着我国商业地产金融政策进入 “去库存、稳市场” 的新阶段，为商办房地产市场平稳健康发展提供有力支撑。
1 月 18 日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于优化商业用房金融服务的通知》，明确将商业用房购房贷款最低首付比例下调至 30%，较此前最低 40% 的标准大幅下降 10 个百分点，同时优化商业用房贷款利率定价机制、拓宽融资渠道，形成 “首付比例下调 + 利率优化 + 多元融资” 的组合支持体系，标志着我国商业地产金融政策进入 “去库存、稳市场” 的新阶段，为商办房地产市场平稳健康发展提供有力支撑。
此次政策调整的背景是我国商业地产市场长期积累的库存压力与结构性失衡问题。近年来，随着我国城镇化进程加快和商业地产开发热潮，商业用房供给持续增加，但受经济增速放缓、消费模式转变、线上购物冲击等多重因素影响，商业用房需求增长乏力，库存高企问题日益突出。数据显示，截至 2025 年末，全国商业用房待售面积达 1.87 亿平方米，较 2020 年末增长 32.6%，平均去化周期长达 38 个月，远高于住宅市场 12 个月的合理去化周期；部分三四线城市商业用房去化周期甚至超过 60 个月，库存压力尤为突出。与此同时，商业地产企业面临融资渠道收窄、现金流紧张等问题，2025 年商业地产开发贷款余额同比下降 2.3%，债券融资规模同比减少 15.7%，市场风险隐患持续累积。在此背景下，央行、金监总局联合出台政策优化商业用房金融服务，既是化解市场风险的迫切需要，也是稳定房地产市场整体平稳的重要举措。
商业用房贷款首付比例的下调是此次政策的核心亮点。《通知》明确，对于商业用房购房贷款，最低首付比例由不低于 40% 调整为不低于 30%；对于已拥有 1 套住房并结清相应购房贷款的家庭，再次申请商业用房购房贷款，最低首付比例同样执行 30% 标准；对于拥有 1 套住房且未结清相应购房贷款的家庭，最低首付比例不低于 40%。这一调整大幅降低了商业用房购房门槛，将有效激发合理购房需求，尤其是中小企业购置经营性用房、个人投资者适度配置商业地产的需求。
某连锁餐饮企业负责人表示，公司计划在全国新增 20 家门店，此前因商业用房首付比例较高，资金压力较大，政策调整后首付比例下降 10 个百分点，以每套门店用房总价 500 万元计算，可减少首付资金 50 万元，20 家门店累计可节省资金 1000 万元，这将显著缓解企业资金压力，加快门店扩张步伐。房地产中介机构数据显示，政策发布后一周内，北京、上海、广州等一线城市商业用房带看量同比增长 28%，咨询量增长 45%，市场活跃度明显提升；部分热点商圈的写字楼、商铺成交量环比增长 15%，政策效果初步显现。
商业用房贷款利率定价机制的优化进一步降低了购房成本。《通知》明确，商业银行可根据借款人信用状况、还款能力、商业用房位置和用途等因素，在 LPR 基础上自主确定商业用房贷款利率加点幅度，不再设置统一的利率下限。此前，商业用房贷款利率普遍在 LPR 基础上加点 60-100 个基点，政策调整后，多家银行已下调加点幅度，部分优质客户的商业用房贷款利率可低至 LPR+30 个基点，以当前 1 年期 LPR2.5%、5 年期以上 LPR3.05% 计算，5 年期以上商业用房贷款利率最低可至 3.35%，较此前下降 0.3-0.7 个百分点。以贷款 300 万元、期限 10 年、等额本息还款方式计算，利率下降 0.5 个百分点，累计可节省利息支出约 8.6 万元，显著降低了购房者的融资成本。
拓宽商业地产企业融资渠道是政策的另一重要突破。《通知》支持商业银行向符合条件的商业地产企业发放开发贷款，用于商业用房项目建设和存量项目盘活；鼓励金融机构为商业地产企业提供 “开发贷 + 经营贷 + 资产证券化” 的全生命周期融资服务，支持企业通过资产支持证券（ABS）、商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）等方式盘活存量资产。截至 2025 年末，我国商业地产资产证券化产品发行规模达 3200 亿元，政策落地后，预计 2026 年发行规模将突破 5000 亿元，同比增长 56% 以上。
针对存量商业用房去库存，政策鼓励开展 “商改租”“商改办”“商改产” 等用途转换。《通知》明确，对于符合城市规划和安全要求的存量商业用房，支持通过改造转为租赁住房、保障性租赁住房、产业园区用房等，商业银行可按改造后的用途发放相应贷款，贷款期限最长可达 15 年，利率可按相应用途贷款政策执行。以上海为例，该市已推出首批 10 个 “商改租” 试点项目，涉及商业用房面积超 50 万平方米，改造后可提供租赁住房 8000 余套，相关项目已获得工商银行、建设银行等金融机构的专项贷款支持，利率最低可至 2.85%。
风险防控与市场监管机制同步完善。《通知》要求商业银行严格遵守商业用房贷款管理规定，加强对借款人资格审核、贷款用途监管和还款能力评估，严禁将商业用房贷款用于炒房、投机性购房等违规用途；建立商业用房贷款风险分类分级管理体系，对不同区域、不同类型的商业用房贷款实行差异化风险管控，重点关注三四线城市商业用房贷款风险。金融监管部门将定期开展商业用房金融业务专项检查，对违规发放贷款、资金用途违规等行为依法采取监管措施，坚决遏制商业地产市场投机行为。
地方政府配套政策同步跟进。北京、上海、广州、深圳等一线城市已出台商业地产去库存专项方案，通过财政补贴、税收优惠、规划调整等方式支持商业用房用途转换和存量盘活；部分三四线城市推出 “购房补贴” 政策，对购置商业用房用于自营的中小企业给予最高 50 万元的财政补贴，进一步激发市场需求。数据显示，截至 2026 年 1 月 21 日，全国已有 28 个省份出台商业地产去库存配套政策，形成 “中央政策 + 地方细则” 的全方位支持体系。
市场展望与行业反应积极。中国房地产业协会商业地产专业委员会主任蔡云表示，此次政策调整力度大、针对性强，首付比例下调和利率优化将有效激发合理需求，存量资产盘活政策将缓解企业现金流压力，预计 2026 年全国商业用房销售面积将同比增长 10%-15%，去化周期将缩短至 30 个月以内。商业地产企业反应热烈，万达、华润、龙湖等头部企业表示，将借助政策红利，加大存量商业用房盘活力度，2026 年计划推出 “商改租” 项目均超 10 个；同时，将优化商业地产开发布局，重点聚焦一二线城市核心区域和人口流入量大的三四线城市，提升项目品质和运营效率。
专家解读认为，此次商业用房金融政策的优化调整，是我国房地产金融政策 “分类指导、因城施策” 的重要体现。中国社科院城市发展与环境研究所研究员王业强表示，政策既着力化解商业地产库存压力，又注重防范市场风险，通过需求端和供给端的协同发力，将推动商业地产市场从 “增量扩张” 向 “存量优化” 转型，促进商业地产与实体经济深度融合。央行相关负责人表示，下一步将联合金融监管总局密切监测政策实施效果，根据市场反馈及时优化调整政策举措；同时，指导各地结合实际制定差异化实施细则，避免 “一刀切”，推动商业地产市场平稳健康发展，为宏观经济稳定运行提供有力支撑。


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